競売不動産取扱主任者の資格に合格したものの、「競売不動産って聞いたことあるけど、なんかやばない？」っていう人が殆どだから、そんな人向けに軽く解説。
まあ、基本不動産を持っていて借金があって苦しい人か、これから不動産を購入しようとかんがえている人しか興味はないと思うが、少しでも興味があったら是非見て行ってくれ。
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競売不動産取扱主任者が競売業務に関わるのに必須？ 実際受験して合格してみたぞ！
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- 競売不動産とは
- 素人が手を出すと自殺行為？
- 競売不動産代理業務とは
- 個人入札と法人入札
- 代理業務のニーズ
- 不動産屋の競売代理業務に頼むのはどうか？
- 競売不動産代理業務のお値段とは？
- なら競売代理業務専用でやっている業者なら良いのか？
- 占有屋などとの闘い
- 今後の展開
不動産を安く手に入れるチャンス！ 競売不動産とは？
競売不動産とは
不動産をポンと即金で買える人なんて、この日本にほとんどいないわけです。
ちなみにいきなり脱線するけど、現金で不動産を買おうとするとめちゃくちゃ怪しまれます。
大体の人は銀行からお金を借りて、不動産を担保にする。まず、この担保っていうのが通常生きてる人にとってはぼんやりとしかわからないだろう。
「んー？なんか取られちゃうみたいな( ´∀｀ )」って感じの認識でしかないと思う。まあ、当たらずも遠からずだけど。
担保をわかりやすく言うと、借金が返せなければ、強制的に売ってしまって所有権をはく奪するよ。というもの。
これがないと銀行も怖くておちおちお金を貸せない。お金を貸すとき、絶対に損してはいけないのが銀行。それは自己資金でお金を貸すより厳しい、なぜなら他人のお金だから。銀行に我々が預けているお金でお金を貸して、その利子で儲けている。なので、審査をがちがちにやらないと、国からエグイ罰則が来る。それこそ余裕で刑務所行きになるレベルなので、ちゃんとしないとお金が貸せない。
そこで担保、すなわち裁判所の手続きで無理やり売ることが出来る権利を不動産に付ける。借金を返せばもちろんその権利は消滅するけど、それまで1円足りとて返せなければ銀行は無理やり売却する権利を保有している。
それを行うのが競売不動産だ。
（上記は1例にすぎない。その他にパターンはいくつか存在する）
素人が手を出すと自殺行為？
「そーなんだ」と納得できるものだろうか？ ちょっと考えてほしいが、物事そんなにうまくいくものではないということだ。
借金が返せなくなった人ってどうなるかわかるでしょうか？ そう、自暴自棄になる。それこそ人生の破滅だって、○○してしまう人だっている。
状況を推察していただければわかると思うが、まさに悲劇、逼迫、予断を許さない状況になる。
（競売以外のやり方については他で解説したいと考える）
ここで、通常の中古物件について考えてみよう。ふつうに「この不動産いらないね、お金も欲しいし」といって売却する不動産と上記競売不動産。あなたはどちらが欲しいですか？そう問われると通常売却を選ぶのではないだろうか？
すなわちかなり競売不動産は安くなる。
というわけだ、なんせ競売不動産には99％人が住んでいるし、その人は借金まみれで自暴自棄になっている。自暴自棄になっているからどんな嫌がらせしてくるかわからない（どうせ売られるんだ、って中身をボロボロに壊す債務者もいる）。そんな物件通常の値段では売れるわけがないのだ。
さらに、普通に何千万、下手すると億超えの金が一気に動く上、かなりお値段ニトリなわけである。
専門の業者が闊歩する世界になって然るべきだろう。
そして昔は、その専門の業者というのは（□□ザ）だった。それはそれはたちの悪い人たちが業界を仕切って、競売を邪魔してありとあらゆる手段で不動産を買いたたき、売れたら居座り、邪魔をしてなんとか自分が何千万と儲けようとそれこそ手段を選ばなかった。
競売不動産に手を出すと死ぬよ、なんて言葉が普通に通用する世界だった。
それこそ何十年とかかって法整備されて、バブルも崩壊していろいろあって今はそういう業者には法律をもって対抗できるようになった。
しかし、一晩で何千万と動く行為には変わりない。そこには魑魅魍魎が闊歩し、かつ、ほんのわずかな手続きミスが何百万の損失を招く、「ごめん」ですまない世界。そんな切羽詰まった不動産に手を出そうという人はきちんとした知識を保有していないと自殺行為に等しい、というわけだ。
競売不動産代理業務とは
ということで、この業界、きちんとした知識を保有している人は誰でしょう？ と問われたら100人中30人ぐらいは「弁護士」と答えるのではないだろうか？
イグザクトリー！
んで40％が「不動産屋」
これもイグザクトリー！
残りの人は知らない、って感じだろう。すなわち競売不動産代理業務の知名度など0に等しい。なぜだろう。
答えとしては、独占業務ではないからだ。
じゃあ、裁判がらみだし「弁護士」の独占業務なんじゃない？ っていえばそうではなく。裁判そのものではなく、その後の執行手続きであり「弁護士」の紛争、ではないので弁護士法に抵触しない。誰でもできる分野なのだ。
そのくせあまりに煩雑な裁判所がらみの手続きと不動産の実績がないと見抜けないような物件を見る力が要求される。弁護士としても専門外の不動産の実務知識が問われる競売不動産の手続き業務なんてやりたくない。
そんな時に役に立つのが競売不動産代理業務なのだ。個人で安く不動産を手に入れたいという競売の知識のない人が頼るのがこの手の業者で、数少ないが確かに存在する。この専門業者に頼めばややこしい占有屋対策にも知識があり、手続きの知識にも長けている人たちが在籍しているので安心できるというわけだ。
個人入札と法人入札
では、不動産業者は？ 実は、ほとんどの競売物件は不動産屋が買い漁る。安く仕入れるチャンスなのだから当然である。
個人落札と法人落札の割合は個人１法人９ぐらいだ。もちろん個人ブローカーの場合もあるけど、そこまで情報が載らないのでもちろんわからない。けど、法人は間違いなく不動産屋だろう。
不動産屋が仕入れとして競売物件を手に入れたらもちろんただの中古物件に早変わりする、すなわちお値段が通常価格になるというわけだ。
その分、債務者の占有とかいろいろなややこしい事態はなくなる。ただ、それはもう競売物件ではないので意味はない。
個人落札するツワモノはおそらくだが、競売不動産代理業務に頼っているのではないかと思われる。でないと、本当に自殺行為に見える。正直素人に、この場合は保全法のこの規定を使う、そのためにはこうする、この場合は執行抗告を・・なんて思いつきすらしないだろう。
代理業務のニーズ
裁判所は基本「訴えなければ訴訟無し」の原則で動く。「気を付けて、危ないよ」なんて優しい言葉は掛けないし、掛けてはいけないのだ。
個人でやろうとしたら、あらゆる状況下を自分で対処しなければならない。それこそ3日に1回は物件を見回る、なんてことも危ない物件には必要になってくる。
面倒くさい話だし、通常普通に仕事をしている人はそんなことしている暇はない。その上無事に落札できたとしても、その後の方がややこしい。下手すると半年以上物件が使用できない、なんてこともざらに存在する。通常手続きであっても落札から3か月は諸々の手続きに奔走させられることになるだろう。
通常不動産屋がやってくれるような手続きを個人で行うとなれば、役所に提出する書類を作成して申請するだけで仕事を半休しなければならなくなる。
なら不動産屋に競売物件代理をお願いすればよいのではないか？ と考える人が当然に出てくる。なんせ本業の不動産屋、知識もたくさん持っているし、そんな人なら安心、、、？
不動産屋の競売代理業務に頼むのはどうか？
でも、ここには大きな落とし穴が存在する。
不動産屋は当然利益を優先する。それは時間と利益、それらのバランスで成り立っている。言ってしまえば不動産屋が儲かるのは、通常の中古物件を売ることと、競売不動産代理業務で儲かる金額ととちらが大きいのか？ということになってくる。
あくまで資本主義である。
結論から言えば「不動産屋は競売代理業務をやりたくない」ということになる。煩雑かつリスキーで時間も手間もかかる。そんなことをするぐらいなら自分で仕入れて通常の中古物件として売りに出した方がどれだけ儲かるだろうか。
でも、ネット検索すれば競売代理業務をしてます、なんて文言を書いている不動産屋は確かに存在する。何故そんなことを書くのか？
簡単な話、要は釣り餌なのだ。
安く手に入れたい客を取り敢えず引っ掛けて、リスクを伝え、「こっちの物件ならそこからちょっと付け足すだけでほぼ同条件で手に入りますよ」なんて言われたらほとんどの客がコロッとほかの物件に転がることだろう。
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競売不動産代理業務のお値段とは？
では、もしそれでも競売でお願いします。と不動産屋に伝えた場合どうなるかというと、ぼられるだけである。
もちろん、そんなことをしない優良な不動産屋（経営としては下の下だが）に当たればよいけど、通常は追加料金をたんまり取られるだろう。
不動産屋の請求金額は法律で決まっている。通常（取引物件の価格×３％+6万円）×２である。1000万で考えれば18万+消費税となる。
しかし、競売代理業務の値段は不動産取引業務ではないので値段は決まっておらず自由に設定できる。でもご安心を！ 明朗会計です。なんて書いてあると思うけど、代理業務は委任業務です。ちょいとした民法の知識だけど、委任業務は必要経費は後付けでもいくらでも請求できる。不動産取引業務と違い法定で制限されていない分いくらでも請求が可能なのである。
あと、落札できなかった場合の経費についてもしっかりと念頭に入れなければならない。
不動産競売は一発勝負になってくる。おいしい物件ならそれこそ入札が殺到する事態になる、その中で一番高い金額を入札しなければならない。一番を取りたいがために通常より高い金額を入札せざるおえない、なんてことになったら何のために競売物件を選んだのかわからないことになる。
じゃあ、落札に失敗したらお金がかからないの？ といえば詳しい話になるのでここでは「かかる」とだけ言っておく。
そういったことも考慮して業者を選ばなければならない。不動産業者と競売代理業務専用の業者を選ぶときはそういったことを考慮して選ばなければならない。
なら競売代理業務専用でやっている業者なら良いのか？
そういわれたら、そうとも言えない、というのが本音である。
なんせパイの少ない業種である。圧倒的に取り扱い物件が少ない上、ほとんどが法人落札。個人で競売物件を手に入れようなんて人も少ない。そんな隙間産業で競売代理業務を専属にやっている人が通常バリバリに不動産取引を行っている人に比べて知識が豊富とはとても言えないだろう。
その上、申し訳ない言い方になるが、普段から専属で裁判関連の手続きをやっているわけでもない。わずかなミスが命取りの競売において事務手続きは煩雑かつ複雑。かなりの経験が要求される。
しっかりと業者を見抜く力が必要になるというわけだ。
特に対応が分かれるのが、落札に失敗した時だ、この時の対応でお値段がかなり変わってくるだろう。ここは競売不動産代理業務の中でも対応が分かれるので一概にお値段の部分でこの業者がお得だとかどうかは言えない。
占有屋との闘い
競売不動産にずっとついて回る占有屋問題である。
競売になるということはもう債務不履行になっていて自己破産目前の人ばかりだ。そんな人が、「競売になるのか、じゃあ家から出ていくか」なんて素直に出ていくわけがない。
この債務者の状況としては競売になっているということは、お金は払っていない、でも家にはいる、その間家賃としてお金を払う義務はあるのかというと、ない。すなわち競売手続き期間中ただで住んでいるようなものである。
今から自己破産するような人が1円でも惜しいに決まっている。1円でも多くお金を浮かすには債務者としては競売手続きが長続きした方が良いのだ。たとえ競売として所有権をはく奪されたとしても、そのままなるべく占有した方がお得なことになる。
では、そういう人を追い出すことはできるのだろうか？ ということになるが、「所有権は俺のだ！ だから出ていけ！」って言っても、実は競売債務者が「ああ、そうっすか。とりあえず出て行ってもらえます？」と追い返せてしまうのだ。
少し難しい法律用語になるが占有権というものもあるので、一概に所有権を主張しても勝てないのだ。なので警察に頼ることはできず、自力で無理やりやろうとしたら傷害罪、暴行罪としてむしろこちらが逮捕される事案となってしまう。
では、どうすることもできないのか？ というともちろん対策はある。不法行為には違いないので執行法に無理やり追い出せる法律がある。
でも、使えない。
何故か？
単純高いから。具体的においくらってのはちゃんと業者に聞いてほしいが、そこそこエグイ金額になる。
そこに目を付けたのが占有屋、である。
少し脱線することになるが、昔の占有屋とは少し違う。昔は今と違ってこういう法律がしっかりとしていなかったので本職の占有屋（○○ザ）がいた。彼らは本気だ。ありとあらゆる手段を駆使して競売物件から出ていかず、その結果人命が失われるレベルでやる。そうすることで競売を無効にさせて自分たちが安く物件を手に入れようとしたわけだ。今はもちろんそんなことはできないので、ご安心を。しかし、昔は殺人事件がしょっちゅう起こっていたぐらい荒れていた。
執行法で追い出す金額よりも少し低いお金を払ったらここからすんなり出ていくよ、ってことで専門の占有屋がいる。そしてそこで手に入れたお金の一部を債務者に支払う。そんなやつらがいるのだ。
なんてややこしい！ ひどい奴らだ！
なんて憤る人もいるかもしれないが、実はそうでもない。
酷い奴らには違いないのだが、彼らが噛んでいた方が楽な場合が多い。相場をしているだけ無茶な吹っ掛けはしてこないし、むしろ彼らがいない場合の方が厄介なことになる。
麒麟田村の「段ボール中学生」を読んだことがあるだろうか？ それと同じ状況になるというわけだ。
とっくに両親は飛んでしまい、寝たきりの老人と小さな子供だけが取り残された状況で、彼らに出ていけ！ と言ったら彼らは間違いなく死ぬ。そんな状況になった方がややこしい事この上ない。
今後の展開
じゃあ、そういった場合どうすべきか？ というのをしっかりと考えれる業者に頼むべきである。売ったら、「はい、終わり」の業者でなく、きちんと物件を手に入れて安全安心に住めるまでアフターフォローできる業者を探して代理業務を依頼する選別眼が必要になる。
ここまで読んでくださった方は実際にどのような問題がある、ということまでは理解できたと思うので、その問題を認識して業者に質問してみるといいと思う。
そこで微妙な対応をされたらすぐさま引き上げよう。
競売物件は安い、が時間がかかり、さらに入札金額以外に結構お金がかかる場合がある。そのことを念頭に入れて慎重に行動する必要がある。
安いのにはもちろん理由があるのだ。
後、ローンの問題も存在する。銀行は競売物件というと渋い顔をする。そこいらへんのことも問題になってくるので、しっかりと事前準備を怠らないことが重要になってくる。
一生に一度本気で挑まないと一生後悔することになるかもしれないので慎重に！